Jak nově řešit 100 % hypotéku?

Proč už nedostanete 100% hypotéku

Celkem logicky po vzniku hypoteční krize v USA u nás Česká národní banka zakázala poskytovat 100 % hypotéky. Totiž v Americe byl problém v tom, že banky půjčovaly i těm, komu by normálně nepůjčily a do zástavy braly nadhodnocené domy jako na běžícím pásu. 

Bylo jen jen otázkou času, kdy přestanou tito klienti splácet. Když k tomu pak došlo a banky a chtěly zastavené domy prodat, „s údivem“ zjistily, že jejich skutečná hodnota je nižší.

Mohu vám říci, že od roku 2016 prošel hypoteční trh zajímavou a dynamickou proměnou. Jednou o tom napíšu knížku. Ale teď vážně. 

Nejprve bylo možné řešit souběh zajištěného úvěru vč. hypotéky a dalšího úvěru v rámci té samé banky. Vynikala v tom např. Raiffeisen stavební spořitelna, která až jako jedna z posledních přestala poskytovat souběh její Hyposplátky a Rekopůjčky. 

ČNB toto zatrhla a řekla, že v rámci jedné finanční skupiny nejde nahradit chybějící vlastní zdroje druhým úvěrem. A to platí nakonec do teď.

Tak se přišlo na to, že když si vezmu hypotéku např. od Komerčky, že si k ní mohu vyřídit stavebko od Wüstenrotu. Jenže to se ČNB také nelíbilo a proto nastalo období temna, kdy se k hypotékám vyřizovaly nezajištěné úvěry tajně.

Byla s tím hromada nervů, neboť banka se mohla kdykoliv podívat před čerpáním do registrů a pokud by zde uviděla jiný úvěr, tak hrozilo, že byste hypotéku (již podepsanou) nenačerpali.

Domnívám se oprávněně, že pod silným vlivem lobby bank začala ČNB potichu tolerovat dofinancování. Sice není to možné u všech bank, ale jistý posun zde je. Jaké tedy máme v rámci 100 % financování možnosti?

Aktuální možnosti 100 % financování

Ať už potřebujete řešit koupi bytu, nebo hypotéku na dům bez koruny v kase podíváme se na tři příběhy týkající se 100 % financování, které jsem zažil. 

Dnes máme v podstatě máme tyto možnosti, jak legálně a prakticky bez rizika řešit 100 % financování:

• Vy si vezmete hypotéku a někdo z rodiny druhý úvěr na dofinancování.
• Refundace soukromé půjčky.
• Souběh hypotéky a úvěru ze stavebního spoření.

Příběh první: Jak pomohla máma

Měli jsme rozpočet na stavbu domu ve výši 4 500 00 Kč, klient měl vlastní pozemek, který koupil za 500 000 Kč. Celková investice tedy byla 5 000 000 Kč a my jsme předběžně počítali s 90 % hypotékou.

Nicméně pan odhadce byl toho názoru, že dům i s pozemkem bude mít hodnotu 4 450 000 Kč, což by znamenalo, že by banka poskytla hypotéku na výstavbu max. 4 005 000 Kč.

Naštěstí metodiky bank umožňují, aby rodiče řešili bytovou potřebu svých dětí úvěrem, který ale banky poskytující hypotéku počítají jako vlastní zdroje. Je to schizofrenní, ale důležité je, že to jde. Pak to vypadalo takto: 

pozn.: 20 letou splatnost u mámy přichází v úvahu, protože úvěr lze splácet až do 72 let, máme bylo pod 52.

Příběh druhý: Půjčka v rodině na 3 měsíce

V tomto příběhu si mladí manželé chtěli koupit byt. Do hypotéky na byt šli s tím, že jim rodina manžela půjčí 10 %, které budou deklarovat jako vlastní zdroje a po vyčerpání hypotéky je vrátí.

Provedli jsme všechny potřebné propočty, abychom měli jistotu, že po vyčerpání hypotéky budou manželé bonitní ještě na druhý úvěr. V číslech pak příběh vypadal takto:

pozn.: po zápisu vlastnického práva jsme vyřídili stavebko na účelově poskytnutou soukromou půjčku.

Příběh třetí: Když fakt není odkud brát

Rodina kupovala v rámci developerského projektu rodinný dům za 5 991 000 Kč. Neměli možnost půjčky v rodině, dozajištění jinou nemovitostí, nebo že by si někdo z rodiny vzal úvěr na sebe. 

Proto jsme museli celý finanční plán postavit od začátku jako souběh úvěrů:

Potřebujete 100 % hypotéku?

Zkuste to se mnou nezávazně probrat. Stačí vyplnit kontaktní formulář. Budeme se těšit.